Ermittlung der Erbschaftssteuer für Immobilien

Mit Beginn des Jahres 2025 sind neue Richtlinien zur Bewertung von Grundbesitz in Kraft getreten, welche unmittelbare Konsequenzen für die Erbschaftsbesteuerung haben. Der aktuelle Marktwert einer Immobilie ist fortan der ausschlaggebende Faktor für die zu entrichtende Steuerlast - und dieser Wert unterliegt aufgrund diverser Umstände erheblichen Schwankungen.

1. Angepasste Bewertungsmaßstäbe im Bewertungsgesetz (BewG)

Die Modifikationen des Bewertungsgesetzes, die im Jahr 2023 beschlossen wurden, traten Anfang 2025 in Kraft. In diesem Zuge wurden:

• Die Faktoren zur Ermittlung des Immobilienwertes neu kalibriert,
• Die erwartete Nutzungsdauer eines Gebäudes von siebzig auf achtzig Jahre erweitert.

Implikationen für die Erbschaftssteuer: Ein Objekt, dessen Wert im Jahr 2022 auf sechs­hundert­tausend Euro geschätzt wurde, könnte im Jahr 2025 einen Marktwert von bis zu acht­hundert­tausend Euro erreichen - was zur Folge hat, dass auf eine höhere Bemessungsgrundlage Erbschaftsteuer erhoben werden muss. Insbesondere in begehrten Gegenden sieht sich eine signifikant höhere Steuerbelastung für die Erben gegenüber.

2. Flexiblere Restnutzungsdauer ermöglicht steuerliche Vorteile

Seit dem Jahr 2025 ist es möglich, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer vom gesetzlich festgelegten Standardwert abweicht. Standardmäßig wird von einer Nutzungsdauer von achtzig Jahren ab dem Baujahr ausgegangen. Sofern eine verkürzte Restnutzungsdauer nachgewiesen werden kann, ist eine Reduzierung des Immobilienwertes denkbar - und folglich auch eine Minderung der Erbschaftssteuer.

Empfehlung: Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Restnutzungsdauer kann Ihnen helfen, potenzielle steuerliche Erleichterungen zu realisieren.

3. Einfluss ökologischer Auflagen auf die Besteuerung

• Der CO2-Preis wurde zum ersten Januar 2025 auf fünfundfünfzig Cent pro Tonne erhöht.
• Für Liegenschaften mit veralteten Heizsystemen resultiert hieraus ein erhöhter Druck zur Modernisierung sowie eine potenzielle Wertminderung.

Konsequenzen: Umweltfreundliche und energieeffiziente Immobilien erfahren eine steuerliche Begünstigung, während Immobilien, die sanierungsbedürftig sind, unter Umständen eine niedrigere Bewertung erfahren - was sich vorteilhaft auf die zu zahlende Erbschaftssteuer auswirken kann.

Was bedeutet dies konkret für Ihre Erbschaftssteuererklärung?

• Eine höhere Wertermittlung von Immobilien kann Ihre steuerliche Belastung erheblich steigern.
• Individuelle Gutachten zur Restnutzungsdauer und eine sorgfältige steuerliche Planung können dazu beitragen, die Erbschaftssteuer zu reduzieren.
• Objekte mit Sanierungsbedarf könnten von steuerlichen Erleichterungen profitieren.

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