Nicht auf Mieter umlegbare Nebenkosten

Eine Vielzahl von Nebenkosten sind gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht auf Ihre Mieter übertragbar. Das Problem hierbei: Fehlerhafte Abrechnungen verursachen zusätzlichen Arbeitsaufwand und somit auch zusätzliche Ausgaben. Um dies zu verhindern, zeigen wir Ihnen auf, welche Nebenkosten als Vermieter nicht umlagefähig sind und von Ihnen getragen werden müssen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten im Überblick

Aufwendungen für Instandhaltung

Die Instandhaltung einer Wohnung oder eines Hauses obliegt prinzipiell dem Vermieter. Zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten gehören beispielsweise:

• eine neue Farbgebung der Fassade
• ein komplett neues Dach
• eine (erforderliche) Sanierung des Badezimmers

Aufwendungen für Reparaturen

Umfangreichere Reparaturen fallen ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Vermieters, weshalb die entsprechenden Kosten nicht umlagefähig sind.

Zu den nicht umlagefähigen Reparaturkosten gehören beispielsweise:

• die Instandsetzung einer defekten Heizungsanlage
• die Instandsetzung einer defekten Therme

Kosten der Verwaltung

Ausgaben für die Administration der Immobilie müssen Vermieter selbst tragen. Sie sind nicht umlagefähig - auch nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.

Jedoch: Ausgaben für den Hausmeister sind hingegen umlagefähig.

Sicherheits- und Schließdienst

Wenn Sie als Vermieter ein Sicherheits- und Schließdienstunternehmen beauftragen, sind die entstehenden Aufwendungen ebenfalls nicht umlagefähig, sondern müssen von Ihnen selbst übernommen werden.

Bankspesen und Kontoführungsentgelte, Zinsen, Porto, Telefon

Auch die entsprechenden Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind nicht umlagefähig, da sie im Allgemeinen zu den Verwaltungskosten gehören.

Sonstige Versicherungen

Lediglich die Gebäudeversicherung gegen Brand-, Sturm- und Wasserschäden, Glasbruchversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug sind umlagefähig. Andere Aufwendungen für Versicherungen müssen Vermieter selbst tragen.

Hierzu zählen zum Beispiel:

• Rechtsschutzversicherung
• Hausratversicherung
• Mietausfallversicherung
• Reparaturkostenversicherung
• Umweltschadenversicherung

Neuanlegen eines Gartens sowie Neuanschaffung von Gartengerätschaften

Vermieter, die sich entschließen, einen Garten neu gestalten zu lassen, müssen die Kosten für die Neuanlage selbst tragen. Ausgaben für die Pflege eines bereits bestehenden Gartens sind hingegen als umlagefähige Nebenkosten anzusehen.

Auch die Beschaffung von Gartengeräten ist im Regelfall nicht umlagefähig.

Beschaffung und Montage von Rauchwarnmeldern

Aufwendungen für die Anschaffung sowie den Einbau von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig. Im Gegensatz dazu sind die Kosten für die Wartung der Rauchmelder umlagefähig - vorausgesetzt, die Wartungskosten sind als „Sonstige Betriebskosten' im Mietvertrag eindeutig definiert.

Anschaffung und Installation von Feuerlöschgeräten

Analog zum Einbau von Rauchmeldern gilt auch bei der Installation von Feuerlöschern: Die Beschaffung und Installation selbst sind nicht umlagefähig, die Wartungskosten jedoch schon - unter der Voraussetzung, dass diese als „Sonstige Betriebskosten' im Mietvertrag aufgeführt sind.

Einmalige Reinigung der Dachrinne

Eine einmalige Dachrinnenreinigung ist nicht umlagefähig. Regelmäßige Dachrinnenreinigungen, beispielsweise aufgrund der Nähe der Immobilie zu hohen Bäumen, sind hingegen umlagefähig. Im Idealfall schließen Vermieter hierfür einen Wartungsvertrag ab.

Reinigung der Fassade

Die Fassadenreinigung fällt unter die Instandhaltung einer Immobilie und obliegt somit dem Vermieter. Aufwendungen für die Reinigung der Fassade sind demnach nicht umlagefähig.

Wartungsaufwendungen für die Klingelanlage

Während Wartungskosten für Rauchmelder umlagefähig sind, können die Ausgaben für die Instandhaltung von Klingelanlagen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Einmalige Schädlingsbekämpfung

Eine einmalige Bekämpfung von Schädlingen muss vom Vermieter selbst getragen werden. Regelmäßige Aufwendungen für die Schädlingsbekämpfung sind hingegen in der Betriebskostenabrechnung umlagefähig.

Erschließungsbeiträge, Straßenbaugebühren sowie Straßenausbaubeiträge

Auch Aufwendungen für die Erschließung neuer Straßen, Wege und Plätze sind nicht auf die Mieter eines Gebäudes umlagefähig.

Rücklagen für Instandhaltung

Instandhaltungsrücklagen, gelegentlich auch als Instandhaltungsrückstellung bezeichnet, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Vermieter müssen den finanziellen Puffer für Instandhaltungen sowie Instandsetzungen ihrer Häuser und Eigentumswohnungen aus eigenen Mitteln bereitstellen.

Auch bei unbewohnten Objekten müssen Vermieter die Nebenkosten übernehmen

Die Nebenkosten sind auch bei unbewohnten Objekten nicht umlagefähig - weder auf die zukünftigen Mieter noch auf die bereits vorhandenen Mieter. Dies bedeutet: Der Vermieter muss die Nebenkosten, die für eine leerstehende Wohnung entstehen, vollständig selbst begleichen.

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Häufig gestellte Fragen rund um die umlagefähigen Nebenkosten

Nicht umlagefähige Aufwendungen sind jene Nebenkosten, die Sie als Vermieter nicht auf Ihre Mieter abwälzen dürfen, sondern selbst tragen müssen. Hierzu zählen:

• Instandhaltungskosten
• Reparaturkosten
• Verwaltungskosten
• Wach- und Schließgesellschaft
• Bankspesen und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon
• Andere Versicherungen als die Gebäude- und Haftpflichtversicherung
• Neuanlage eines Gartens und Neuanschaffung von Gartengeräten
• Anschaffung und Einbau von Rauchwarnmeldern
• Installation von Feuerlöschern
• Einmalige Dachrinnenreinigung
• Fassadenreinigung
• Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
• Einmalige Schädlingsbekämpfung
• Erschließungsbeiträge, Straßenbaubeiträge und Straßenausbaubeiträge

Ja, nicht umlagefähige Nebenkosten können Sie in weiten Teilen steuerlich geltend machen. Klären Sie die Details hierzu mit Ihrem Steuerberater. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ist präzise in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Im Allgemeinen zählen hierzu alle Ausgaben, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes, Nebengebäudes, Grundstücks sowie von Anlagen oder Einrichtungen kontinuierlich entstehen.

Eine detaillierte Übersicht sämtlicher umlagefähiger Nebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber.

Zur Kalkulation der Nebenkosten berücksichtigen Sie alle umlagefähigen Nebenkosten. Diese können Sie entweder im Wege der Vorauszahlung oder als Betriebskostenpauschale Ihren Mietern in Rechnung stellen. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Artikel „Nebenkosten berechnen'.