Grundsteuererklärung für Eigentümer mit Auslandswohnsitz

Besitz von Immobilien im Ausland erfreut sich bei Personen aus Deutschland fortwährender großer Beliebtheit, sei es zur ausschließlichen Feriennutzung, als zweites Domizil oder zur Gestaltung des Lebens im Ruhestand. Wer jedoch eine ausländische Liegenschaft sein Eigen nennt, sollte nicht nur die Vorteile, sondern auch die steuerlichen Implikationen bedenken. 

Welche steuerlichen Aspekte sind bei ausländischem Immobilieneigentum zu berücksichtigen? Welche Steuerarten sind hierbei von Belang? Worauf ist bei Einkünften aus Vermietung im Ausland zu achten? Auf diese und weitere Fragen im Zusammenhang mit ausländischen Immobilien und der Steuererklärung werden wir in diesem Beitrag eingehen. 

Grundsätzliche Erwägungen zur Besteuerung ausländischer Immobilien

Beim Erwerb und der Verwaltung von Liegenschaften im Ausland können signifikante Differenzen im Steuerrecht zwischen den einzelnen Nationen auftreten. Insbesondere bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge aus Vermietung sowie des Veräußerungsgewinns bestehen beträchtliche Abweichungen. 

Aus diesem Grund lassen sich die Berechnungen der ausländischen Finanzbehörden nicht ohne Weiteres für die deutsche Steuererklärung übernehmen. Um den deutschen steuerrechtlichen Bestimmungen Genüge zu tun, ist eine Neuberechnung der Einnahmen und Gewinne gemäß den deutschen Vorgaben unerlässlich. 

Es ist unerlässlich, die lokalen Steuerregelungen des Landes, in dem die Immobilie angesiedelt ist, genauestens zu befolgen, da dort häufig eine spezifische Besteuerung für ausländische Immobilieneigentümer vorgesehen ist. Diese Bestimmungen können beeinflussen, welche Steuern auf deutscher Seite angerechnet oder gar freigestellt werden können. 

Vermeidung der Doppelbesteuerung ist möglich

Deutschland hat mit zahlreichen Staaten sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen, um zu verhindern, dass identische Einkünfte sowohl im Ausland als auch in Deutschland der Besteuerung unterliegen.

In der Regel wird dabei vereinbart, dass das Recht zur Besteuerung von Immobilieneinkünften dem Land zusteht, in dem die Liegenschaft gelegen ist (Belegenheitsstaat). Die im Ausland entrichtete Steuer kann unter bestimmten Umständen in Deutschland angerechnet werden (Anrechnungsverfahren) oder die Einkünfte werden in Deutschland steuerfrei gestellt (Freistellungsverfahren).

Die steuerlichen Konsequenzen des Besitzes einer Auslandsimmobilie hängen maßgeblich davon ab, wie die Immobilie genutzt oder übertragen wird (beispielsweise durch Vermietung, Verkauf, Erbschaft oder Schenkung) und ob für den betreffenden Sachverhalt ein passendes Abkommen mit dem Belegenheitsstaat existiert. Während für fortlaufende Einnahmen primär Doppelbesteuerungsabkommen relevant sind, gibt es für Erbschaften oder Schenkungen nur mit wenigen Nationen bilaterale Vereinbarungen zur Verhinderung einer doppelten Besteuerung. 

Steuern beim Ankauf von Auslandsimmobilien 

Beim Erwerb einer Liegenschaft im Ausland fallen diverse Steuern an. Diese Steuern variieren in Art und Höhe je nach Land erheblich. 

Die wesentlichsten Steuerarten, die typischerweise anfallen, sind: 

Grunderwerbsteuer 

Diese ist einmalig beim Kauf fällig und richtet sich üblicherweise nach dem Erwerbspreis der Immobilie. Die Höhe schwankt stark je nach Land. Hier einige Beispiele: 

• Spanien: 6 bis 10 % 

• Frankreich: 5 bis 7 % 

• Italien: 4 bis 10 % 

Jährliche Grundsteuer

In zahlreichen Staaten wird für Immobilieneigentum eine jährliche Grundsteuer erhoben, deren Höhe sich ebenfalls nach dem Wert der Liegenschaft richtet. 

Spezifische Ländersteuern 

Abgesehen von der Grunderwerbsteuer sind beim Immobilienerwerb im Ausland gegebenenfalls weitere landesspezifische Steuern zu berücksichtigen. So existieren beispielsweise in Italien, Frankreich und Spanien eine Registrierungs- und Katastersteuer. Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien ist zudem die Zahlung der Mehrwertsteuer erforderlich.  

Übrigens ist der Erwerb einer Immobilie im Ausland nur dann möglich, wenn Sie als Käufer über eine gültige ausländische Steuernummer verfügen. Nur mit dieser sind die Transaktionen realisierbar. Des Weiteren ist die Eröffnung eines Auslandskontos notwendig. 

Steuern beim Verkauf von Auslandsimmobilien - Vorsicht mit der Spekulationsfrist 

Beim Verkauf von ausländischen Liegenschaften muss die Spekulationsfrist zwingend beachtet werden: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert werden, sind steuerpflichtig, sofern es sich nicht um selbst genutzte Objekte handelt. Zusätzlich sind unter Umständen weitere Steuergesetze des jeweiligen Landes einzuhalten. 

Der Gewinn aus der Veräußerung einer im Ausland gelegenen Immobilie unterliegt ebenfalls den Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens. Häufig wird auch in diesem Fall das Besteuerungsrecht dem Staat zugewiesen, in dem die Immobilie gelegen ist. 

Ob und in welchem Umfang eine im Ausland entstandene Steuerlast auf die deutsche Steuerzahlung angerechnet werden kann, muss stets im Einzelfall geprüft werden.  

Beispiel: Verkauf einer Auslandsimmobilie in Spanien

In Spanien existiert keine Spekulationsfrist. Das bedeutet: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist in Spanien grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Selbst nach mehr als zehnjähriger Haltedauer fällt in Spanien eine Gewinnsteuer an.

Für Personen, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, beträgt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn 19 % (Stand: Juli 2025). Als Nicht-Resident sind Sie verpflichtet, die Steuer auf den Veräußerungsgewinn selbst zu ermitteln und diese innerhalb von vier Monaten nach dem Notartermin mittels des Formulars Modelo 210 zu deklarieren und zu begleichen. Zusätzlich hat der Käufer die Pflicht, 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

Erwerbs- und Verkaufskosten (wie beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar-, Makler-, Anwaltsgebühren sowie Kosten für bauliche Verbesserungen) können vom Gewinn abgesetzt werden, was die Steuerlast reduziert. 

Es bestehen jedoch auch für den Verkauf einer Auslandsimmobilie in Spanien Ausnahmen hinsichtlich der Steuerpflicht: Sind Sie mindestens 65 Jahre alt und haben die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz genutzt, kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleiben. Ebenso kann eine Steuerbefreiung gewährt werden, wenn die Erlöse in eine andere selbstgenutzte Wohnimmobilie reinvestiert werden. 

Gemäß dem DBA zwischen Deutschland und Spanien obliegt Spanien zwar das Besteuerungsrecht für den Veräußerungsgewinn, jedoch besteuert Deutschland diesen Gewinn ebenfalls, falls die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist. Die in Spanien gezahlte Steuer wird jedoch auf die deutsche Steuer angerechnet (Anrechnungsmethode).

Immobilie im Ausland: Versteuerung von Mieteinnahmen

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Ausland werden in der Regel in dem Land versteuert, in dem sie generiert werden, also am Standort der Immobilie. Ganz so simpel gestaltet sich die Angelegenheit der Mieteinnahmen im Ausland jedoch nicht, wie wir im nachfolgenden Abschnitt verdeutlichen werden.  

Ausländische Mieteinnahmen: Progressionsvorbehalt

Für Mieteinnahmen von Immobilien innerhalb der EU-Länder entfällt seit 2009 der Progressionsvorbehalt, das heißt, die Mieten werden nicht auf das steuerpflichtige Einkommen in Deutschland angerechnet und erhöhen somit auch nicht den Steuersatz. Folglich müssen die Einnahmen aus der ausländischen Immobilie nicht in der deutschen Steuererklärung deklariert werden. Eine Ausnahme bildet lediglich Spanien - hier kommt der Progressionsvorbehalt weiterhin zur Anwendung. 

Besitzen Sie jedoch eine Liegenschaft außerhalb der EU, sind Sie verpflichtet, die ausländischen Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung anzugeben. Obwohl die Doppelbesteuerung hierbei entfällt, sind Nachzahlungen des Finanzamts möglich, falls die Steuern im betreffenden Nicht-EU-Ausland sehr niedrig ausgefallen sind. 

Dies gilt gleichermaßen für Großbritannien: Trotz des Austritts aus der Europäischen Union im Zuge des Brexits bleibt für dortige Mieteinnahmen der Progressionsvorbehalt bestehen. Das bedeutet, die Einkünfte steigern den Steuersatz auf Ihre übrigen inländischen Einkünfte in Deutschland - auch wenn sie selbst in Deutschland steuerfrei bleiben. 

Ob Nachzahlungen für Mieteinnahmen aus dem Ausland anfallen, hängt vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab bzw. davon, ob die Anrechnungs- oder die Freistellungsmethode angewendet wird. 

Anrechnungsmethode: 

• Gilt für Mieteinnahmen aus der Schweiz, Spanien und Finnland. 

• Die Mieteinnahmen werden auf die deutsche Steuerschuld angerechnet.  

Freistellungsmethode: 

• Dies ist die gebräuchlichere Methode. 

• Die Mieteinnahmen werden nicht zu den deutschen Einkünften addiert. 

Um Steuern auf Mieteinnahmen im Ausland zu minimieren, können Sie zudem Ausgaben, die für die Immobilie angefallen sind, geltend machen, beispielsweise für: 

• Kosten der Instandhaltung 

• Gebäudeversicherungsprämien 

Doch Vorsicht bei der Selbstnutzung einer Auslandsimmobilie: Die Ferienwohnung als Steuerfalle: Achten Sie auf die Eigennutzung. 

Erbschafts- und Schenkungsteuer bei ausländischen Immobilienbesitz 

Wenn ein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt des Erblassers oder Erwerbers in Deutschland besteht, liegt regelmäßig eine unbeschränkte Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerpflicht vor (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Das bedeutet, dass auch eine im Ausland befindliche Immobilie in diesem Fall den deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuergesetzen unterliegt. 

Sie sind daher verpflichtet, die Übertragung dem zuständigen deutschen Finanzamt zu melden und gegebenenfalls Erbschaft- oder Schenkungsteuer in Deutschland zu entrichten - selbst dann, wenn die Immobilie im Ausland liegt und dort ebenfalls besteuert wird. 

Hierbei spielen wiederum die Doppelbesteuerungsabkommen eine bedeutende Rolle. Tritt also der Fall ein, dass auch im Land der Auslandsimmobilie Steuern anfallen und ein Doppelbesteuerungsabkommen mit diesem Land existiert, so werden Erbschafts- oder Schenkungssteuern nur in einem der beiden Staaten erhoben. 

Immobilie im Ausland: Steuern in Deutschland - Zusammenfassung 

Das im Ausland befindliche Eigentum muss in der deutschen Steuererklärung unterschiedlich behandelt werden, abhängig von der Art der Steuer, dem Standort der Immobilie und den Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen. Es ist in jedem Fall ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um die korrekte Erfüllung sämtlicher steuerlicher Verpflichtungen sicherzustellen. 

Immobilien im Ausland in der Steuererklärung - Häufig gestellte Fragen

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