Haus umschreiben notar

Zahlreiche Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer entscheiden sich, ihre Bleibe schon zu Lebzeiten an Nachwuchs oder andere Begünstigte zu übertragen. Eine frühzeitige Haus­über­schrei­bung kann dazu beitragen, das Verhören in der Familie zu belassen und Angehörige abzusichern. Aber zeitgleich müssen Sie juristische und steuerliche Punkte beachten, welche das Verfahren schwierig gestalten. Wir verraten Ihnen, wie Sie dabei clever vorgehen, was Sie berücksichtigen müssen und welche Ausgaben auf Sie zukommen, wenn Sie Ihr Zuhause überschreiben.

Haus überschreiben – warum, wann, wie?

Hauseigentümer müssen sich früher oder später damit auseinandersetzen, was nach ihrem Tod mit ihrer Immobilie geschehen soll. Sind Erben da, ist die Frage nach dem „Wer?“ meist schnell erledigt. Das „Wie?“ verlangt aber weitere Überlegungen, denn es gibt verschiedene Optionen, Wohneigentum anderen zu überlassen.

Die Haus­über­schrei­bung beziehungsweise Woh­nungs­über­schrei­bung ist eine davon: Sie meint die frühzeitige Übertragung einer Immobilie auf eine andere Person, meist innerhalb der Verwandtschaft. Dabei geht das Eigentum offiziell und rechtskräftig auf den neuen Eigentümer über, ohne dass ein Verkauf zustande kommt. Dies geschieht in der Regel durch eine Schenkung oder einen Über­tra­gungs­ver­trag, welcher notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen wird.

Ein essentielles Merkmal der Haus­über­schrei­bung ist der Unterschied zur klassischen Erbschaft:

• Schenkung zu Lebzeiten: Das Haus wird freiwillig und häufig aus steuerlichen oder familiären Gründen zu Lebzeiten übergeben. In diesem Zusammenhang profitieren die Begünstigten von Schen­kungs­steu­er­frei­be­trä­gen, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Zudem können Erb­strei­tig­kei­ten vermieden und eindeutige Vereinbarungen für das spätere Eigentum geschaffen werden.
• Erbschaft: Das Haus geht durch gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament an die Erben über. In diesem Fall wird eine Erb­schafts­steu­er auf Immobilien fällig, die unter Umständen höher ausfallen kann als die Schen­kungs­steu­er. Zudem können Pflicht­teils­an­sprü­che anderer Erbberechtigter geltend gemacht werden, was oft zu Konflikten innerhalb der Familie führt.

Sinnvolle Gründe für eine Haus­über­schrei­bung

Hausbesitzer entscheiden sich aus unterschiedlichen Gründen dafür, ihr Haus zu überschreiben. Ein detaillierterer Blick auf die Anlässe, bei denen dies angebracht ist, hilft weiter.

Steuerliche Vorteile

Einer der am häufigsten genannten Gründe für die Haus­über­schrei­bung ist die Optimierung der Steuerlast. Für Schenkungen gelten bestimmte steuerliche Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Wer frühzeitig Vermögen an Angehörige überträgt, kann so verhindern, dass nach dem Erbfall hohe Erb­schafts­steu­ern anfallen.

Absicherung der Erben oder Angehörigen

Wenn Sie Ihr Heim vorzeitig übertragen, können Sie gezielt Fa­mi­li­en­mit­glie­der absichern. Gerade bei Patchwork-Familien kann eine Hausübertragung helfen, die Nachfolge klar zu regeln und Konflikte zu verhindern.

Gleichzeitig können Sicherheiten wie ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht im Vertrag festgehalten werden, sodass Sie weiterhin im Haus wohnen können oder Mieteinnahmen erhalten.

Vermeidung von Erb­strei­tig­kei­ten

Innerhalb von Familien kann es zu Erb­strei­tig­kei­ten kommen, wenn mehrere Erben Anspruch auf ein Haus haben. Durch eine Haus­über­schrei­bung zu Lebzeiten bestimmen Sie aktiv, wer die Immobilie zu welchen Konditionen erhält. So vermeiden Sie Unklarheiten und langwierige Streitigkeiten unter den Erben.

Absicherung im Krankheitsfall

Im Pflegefall können die Kosten für die Unterbringung im Pflegeheim rasch in die Höhe schnellen. Hauseigentümer haben daher die berechtigte Sorge, dass zur Deckung der Pflegekosten ihr Vermögen und Eigentum angegangen wird. Bevor die Sozialhilfe die Wohnkosten im Pflegeheim übernimmt, verlangt das Sozialamt sogar den Verkauf von bereits an die Kinder verschenkten Immobilien. Besonders relevant ist hierbei die 10-Jahres-Frist:

• Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren vor Antragstellung auf So­zi­al­leis­tun­gen übertragen wurde, kann das Sozialamt die Überschreibung rückgängig machen.
• Nach Ablauf dieser Frist kann die Immobilie nicht mehr zur Deckung von Pflegekosten herangezogen werden.

Daher sollte die Immobilie nicht als Schenkung übertragen werden. Weil diese ohne Gegenleistung erfolgt, kann der Beschenkte rein theoretisch über den vollen Wert verfügen. Erfolgt die Ei­gen­tums­über­tra­gung des Hauses allerdings im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung mit vereinbarten Gegenleistungen, werden diese zugunsten des Nehmers berücksichtigt. In einem solchen Fall greift der sogenannte So­zi­al­hil­fe­re­gress nicht in vollem Umfang. Haben sich die Eltern beispielsweise ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht gesichert, wird die entsprechende Summe, die ein Nachkomme durch Mieteinnahmen erzielen könnte, vom Verkehrswert abgezogen.

Auch im Zusammenhang mit einer Scheidung kann die Überschreibung eines Hauses sinnvoll sein, insbesondere wenn Sie und Ihr Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. In solchen Fällen sollten klare Regelungen über die Zukunft der Immobilie getroffen werden, um finanzielle Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Auflagen und rechtliche Aspekte für eine Haus­über­schrei­bung

Wie bereits erwähnt, können Sie als Eigentümer bestimmte Bedingungen stellen, wenn Sie ein Haus überschreiben. Diese Auflagen werden im Über­tra­gungs­ver­trag festgehalten und notariell bestätigt. 

Häufig erfolgt eine Haus­über­schrei­bung unter verschiedenen Auflagen:

• Wohnrecht: Sie können bis zu Ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen
• Nießbrauchrecht: Sie behalten das Recht, Ihr Haus zu vermieten und daraus Einnahmen zu generieren
• Rück­for­de­rungs­recht: In bestimmten Fällen können Sie einen Rück­über­tra­gungs­anspruch geltend machen. Das ist beispielsweise von Nöten, wenn der neue Eigentümer verstirbt, in Zahlungsnöte oder andere Schwierigkeiten gerät. Auf diese Weise kann der ursprüngliche Eigentümer einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zuvorkommen.
• Pfle­ge­ver­pflich­tung: Sie können vertraglich festlegen, dass sich der Nehmer zur Übernahme der Pflegekosten verpflichtet – in der Regel betrifft dies Ihre Kinder.
• Rentenzahlung: Für Sie als Eigentümer kann es von Vorteil sein, mit dem Begünstigten eine Rentenzahlung zu vereinbaren. Diese kann entweder als Zeitrente bis zu einem festgelegten Zeitpunkt oder als Leibrente bis zum Lebensende gestaltet werden. Die Höhe dieser Immobilienrente richtet sich nach dem Alter des ehemaligen Eigentümers sowie nach dem Wert des Hauses.

Vorgehensweise: So überschreiben Sie Ihr Haus

Wenn Sie Ihr Domizil überschreiben, muss dazu ein Über­tra­gungs­ver­trag aufgesetzt und von einem Notar beglaubigt werden. Daraus ergibt sich die rechts­ver­bind­li­che Zusage des Ei­gen­tü­mer­wech­sels – die sogenannte Auflassung. Der Notar veranlasst schließlich einen adäquaten Grund­buch­ein­trag, damit die Übertragung wirksam wird.

Der datierte und unterschriebene Über­tra­gungs­ver­trag muss folgende Angaben enthalten:

• Daten der beiden Ver­trags­par­tei­en
• Grundbuchstand
• Grund für die Übertragung
• Eventuelle Auflagen und Bedingungen an den neuen Eigentümer
• Nutzungsrechte am Haus
• Erbrechtliche Regelungen
• Erklärung zur Kostenübernahme

Der Notar meldet die Schenkung anschließend an das zuständige Finanzamt. Dieses prüft, ob und in welcher Höhe Schen­kungs­steu­er anfällt.

Diese Kosten tragen Sie beim Haus überschreiben

Viele Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer ziehen die Ei­gen­tums­über­tra­gung ihres Hauses zu Lebzeiten der Vererbung vor, um Kosten zu sparen. Indessen fallen auch bei dieser Variante Gebühren und Steuern an. Üblicherweise trägt der Begünstigte die Kosten der Hausübertragung, es sei denn, im Über­tra­gungs­ver­trag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

Zuerst sind da die Notarkosten. Die Gebühren für die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Beglaubigung sind im Gerichts- und No­tar­kos­ten­ge­setz (GNotKG) festgelegt und nach Wert der Immobilie gestaffelt.

Darüber hinaus wird eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch erhoben. Auch diese Gebühr richtet sich nach dem GNotKG. Die gestaffelten Kosten für Notar & Grund­buch­ein­trag finden Sie beispielhaft in der folgenden Tabelle:

Hinweis in eigener Sache: Um hier einen realistischen Immobilienwert ansetzen zu können, beauftragen Sie am besten einen sach­ver­stän­di­gen Gutachter mit einem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Die Sach­ver­stän­di­gen der Heid Immobilien GmbH erstellen für Sie ein Gutachten zu einem vorvereinbarten Fixpreis.

Haus überschreiben, Steuern vermeiden

Die Haus­über­schrei­bung gilt in den meisten Fällen als Schenkung und unterliegt damit der Schen­kungs­steu­er. Allerdings profitieren nahe Angehörige von hohen steuerlichen Freibeträgen, die alle zehn Jahre aufs Neue genutzt werden können. Die folgende Tabelle veranschaulicht die geltenden Steu­er­frei­be­trä­ge.

Grundsätzlich können Sie Ihr Domizil an eine beliebige Person übertragen. Die häufigste Variante ist die Hausübertragung an die eigenen Kinder, da Sie dabei von einem hohen steuerlichen Freibetrag profitieren.

Wird der Freibetrag jedoch überschritten, fällt Schen­kungs­steu­er an, deren Höhe vom Ver­wandt­schafts­grad und dem Wert der Immobilie abhängt. Die Steuersätze liegen zwischen 7 % und 50 %. Ein aktuelles Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten kann helfen, den Verkehrswert realitätsnah zu ermitteln und den steu­er­pflich­ti­gen Betrag korrekt zu berechnen.

Vor- und Nachteile der Haus­über­schrei­bung

Die Ei­gen­tums­über­tra­gung Ihres Hauses kann in vielen Fällen eine sinnvolle Entscheidung sein – sei es zur Absicherung der Familie, zur Vermeidung von Erb­strei­tig­kei­ten oder zur Steu­er­op­ti­mie­rung. Sie ist jedoch nicht in jeder Situation die beste Lösung. Wenn Sie eine Immobilie übertragen möchten, sollten Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abwägen.

Vorteile:

• Pla­nungs­si­cher­heit für alle Beteiligten
• Steuerersparnis durch Freibeträge
• Rechtzeitige Ver­mö­gens­wei­ter­ga­be
• Absicherung durch Wohnrecht oder Nießbrauch

• Verlust der Kontrolle über die Immobilie
• Steuerliche Verpflichtungen bei falscher Bewertung
• Pflicht­teils­an­sprü­che bleiben bestehen
• Rückforderung im Pflegefall nicht immer ausgeschlossen

Die Überschreibung Ihres Hauses bietet viele Vorzüge, gleichzeitig erfordert sie rechtliche Weitsicht und eine fundierte Beratung. Wenn Sie Ihre Immobilie überschreiben möchten, sollten Sie alle Optionen exakt unter die Lupe nehmen und individuelle Si­che­rungs­maß­nah­men im Vertrag festhalten.

Häufige Fragen zum Thema Haus überschreiben

Hier finden Sie oft gestellte Fragen und die wichtigsten Antworten zum Thema Haus überschreiben.

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für das Finanzamt nicht vergessen

Bei der Einschätzung Ihrer Steuerschuld für eine geerbte oder übertragene Immobilie legt das Finanzamt Standardwerte zugrunde und wendet vereinfachte Verfahren an. In der Regel beinhaltet die steuerliche Wertermittlung von Immobilien durch Finanzbeamte nicht einmal eine Begutachtung vor Ort. Erfahrungsgemäß taxieren die Finanzbehörden den Immobilienwert zu hoch. Als Begünstigter einer geschenkten Immobilie sollten Sie Ihrer Steuererklärung proaktiv eine objektgerechte Wertermittlung in Form eines ge­set­zes­kon­for­men Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens beilegen.

Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich im Ent­schei­dungs­pro­zess für eine kostenlose Erst­ein­schät­zung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder melden Sie sich telefonisch.